不動產證券化條例相關子法簡介
不動產證券化條例於七月二十三日經總統公布後，財政部即積極進行其相關子法之研擬。以下茲簡述依據不動產證券化條例、應訂定之子法及其立法進度如下：
不動產證券化條例施行細則財政部於八月十六日公告不動產證券化條例施行細則草案，迄九月二日止該草案之公告期限業已屆滿，惟至本刊截稿為止，財政部尚未正式公布施行細則內容。
施行細則草案分別對「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩套機制加以補充：
關於不動產投資信託，增加對「發起人」之限制及針對「信託登記」為特別規定。所謂發起人，指不動產投資信託基金所投資不動產之所有人或不動產相關權利之權利人。為避免利害衝突，損害投資人權益，草案規定不動產投資信託之發起人，不得為受託機構之利害關係人。同時為避免發起人所持受益證券價格高估而影響其他投資人權益，發起人持有之受益證券，必須於不動產投資信託基金成立滿一年後，始得轉讓。其次，針對信託登記如何辦理之問題，草案明定應以受託機構名義登記，並於登記簿其他登記事項欄記明為不動產投資信託基金之信託財產。關於不動產資產信託，草案針對「委託人提供之書件」及「公證書之繼受效力」為特別規定。為避免受託人調查信託財產相關權利有疏漏之虞，並強化委託人之告知義務，草案規定委託人提供信託財產書件及資料，應包含表彰信託財產之標示、權利性質、法定用途、使用許可或管制、與信託財產有關之債務明細、信託財產上之負擔等權利證件及證明文件。委託人所檢具抵押權人出具之信託契約存續期間不實行抵押權之法院公證書，除當事人外，對於公證書作成後，受託機構及抵押權之繼受人，亦有效力。抵押權人並應於抵押權移轉時，告知繼受人。
針對不動產投資信託及不動產資產信託共通適用之規定，鑒於不動產管理機構在不動產證券化過程中之重要地位，草案明定信託公會應訂定不動產管理機構應具備之條件及行為準則，受託契約並應記載不動產管理機構應遵守該行為準則及其義務與責任。此外，受託機構製作之信託計畫結算書及申報書之格式，應由信託公會擬訂並報請財政部核定。其他有關受託機構如何申報不動產投資信託計畫及不動產資產信託計畫、受益證券之簽證及受益人會議等事宜，均參照或準用金融資產證券化條例及其施行細則之規定。受託機構募集或私募不動產投資信託及資產信託受益證券處理辦法財政部於九月三十日發布受託機構募集或私募不動產投資信託及資產信託受益證券處理辦法(下稱「處理辦法」)，主要係規範受託機構申請或申報募集或私募受益證券時應檢具的書件、案件採申請核准或申報生效的時機、經核准或申報生效後應辦理事項，以及主管機關得退回、不予核准、撤銷或廢止的條件等相關事宜。茲摘述其重點如下：
受託機構公開招募受益證券採申請核准制；受託機構私募受益證券兼採申請核准及申報生效制。
1.受託機構於申請或申報時，若已有確定投資標的，須檢附估價報告書，然如其時尚無確定投資標的，則毋須提供。私募亦可免附估價報告書。
2.為避免利益衝突，不動產投資信託基金若已有確定投資標的，受託機構應出具發起人非其利害關係人之聲明書；同時，發起人應出具同意讓與不動產或不動產相關權利之證明文件，反之，無確定投資標的者則毋須提供。利害關係人之範圍依信託業法第七條之規定。另為呼應施行細則有關閉鎖期之規定，若發起人因讓與不動產或不動產相關權利而持有受益證券者，處理辦法進一步規定發起人應將受益證券提交經證券主管機關核准設立之證券集中保管事業辦理集中保管，且自持有受益證券起一年內不得中途解除保管、轉讓或設質。
針對不動產資產信託之特殊規定
1.因不動產資產信託移轉之財產權，原則上應為不具抵押權者，否則委託人應檢具抵押權人於信託契約存續期間不實行抵押權的法院公證同意書。然鑒於實務上，抵押權人可能因該不動產提供穩定收益而不願該不動產予以證券化，為利不動產證券化的推動，處理辦法規定，若受託機構未能於申請或申報時取得抵押權塗銷證明或抵押權人於信託契約存續期間不實行抵押權的法院公證同意書者，得以受託機構於受益證券完成募集或私募後，立即取得信託財產抵押權塗銷相關證明文件的承諾書取代。
2.於公開招募不動產資產信託受益證券之情形，應再檢具證券承銷商出具的評估報告書及受益證券經信用評等機構出具之信用評等報告，以藉由外部專家意見，充分揭露資訊予投資人。
3.受託機構募集不動產資產信託受益證券應全數委託證券承銷商包銷，且主辦承銷商與委託人間不得有關係人之情事。
為使不動產證券化之商品大眾化，而非淪為少數人避稅之工具，處理辦法規定受益證券的持有人，於每一年度中至少有三百三十五日應達五十人以上，任五人持有不動產投資信託受益證券的總金額或不動產資產信託第一受償順位受益證券的總金額，不得達該受益證券發行總金額的一半以上。以上規定並應記載於有關之信託契約中。受託機構對於不符合上述規定的受益證券持有人，應通知該持有人於一個月內轉讓受益證券以符合規定，該持有人屆期未轉讓者，不得行使其受益權的表決權，且受託機構不得再分配信託利益予該持有人。不過私募受益證券的持有人，若均非自然人且非不動產投資信託發起人或不動產資產信託委託人之利害關係人或公司法所稱之關係企業者，則不受上開受益證券受益權分散之限制。
處理辦法明定信託監察人為自然人時應具備的資格條件，及若信託監察人為法人者，以不動產管理機構及信託業為限。另受託機構若自行管理及處分信託財產時，應設信託監察人，以藉外部監督保障投資人權益。
主管機關於審核申請書件時，應洽中央目的事業主管機關出具意見書。其屬於募集受益證券者，並應洽經證券主管機關核准。如為募集封閉式受益證券，於主管機關核准前，受託機構且應取得上市或上櫃同意函。
受託機構募集受益證券，自向主管機關申請後至申請核准前，受託機構發生財務或業務重大變化，或申請書件內容發生變動，致對證券價格有重大影響時，應於事實發生日起二日內公告，並向主管機關及證券主管機關申報。
受託機構募集或私募受益證券後，如欲變更不動產投資信託或不動產資產信託計畫，應依募集或私募時申請核准或申報生效的程序，向主管機關申請核准或申報生效。
其他子法
財政部於九月二十四日公告受託機構私募不動產投資信託及資產信託受益證券投資說明書應行記載事項準則，就受託機構進行私募不動產投資信託受益證券及不動產資產信託受益證券之投資說明書應記載事項分別予以列舉，俾受託機構有所遵循。
證期會於九月三十日公布受託機構募集不動產投資信託及資產信託受益證券公開說明書應行記載事項準則，並責成證交所及櫃買中心修正臺灣證券交易所股份有限公司有價證券上市審查準則及財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心證券商營業處所買賣有價證券審查準則。該準則分別就不動產投資信託受益證券公開說明書與不動產資產信託受益證券公開說明書編制應記載之事項予以列舉。
財政部於九月三十日公告財政部委託專門職業及技術人員查核不動產證券化關係人辦法，明訂「專門職業及技術人員」及「不動產證券化關係人」之範圍，並對專門職業及技術人員之資格條件及責任、查核程序、查核範圍，與查核報告之格式及應記載事項等詳加規定。
為配合不動產證券化條例規定主管機關得就僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業，另為規定其最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、業務限制等，財政部於九月二十九日公告修正信託業設立標準部分條文。日後僅辦理不動產資產信託業務者，最低實收資本額僅需新台幣三億元，而僅辦理不動產投資信託業務或兼辦二種業務者，最低實收資本額均為新台幣十億元，皆少於設立信託公司最低實收資本額所要求之新台幣二十億元。另針對信託公司專業發起人及股東資格之要求與信託公司申請許可設立之文件，亦因應僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託公司之出現而有所調整。
財政部於九月十五日公告信託業負責人應具備資格條件暨經營與管理人員應具備信託專門學識或經驗準則之修正草案，以配合僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託公司之業務需要。僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託公司負責人，得以其在不動產管理機構或不動產行政管理之工作經驗及職務取代有關金融機構或信託業務之學經歷要求。該等負責人除經財政部同意外，不得兼任其他不動產管理機構之負責人。該草案並增訂不動產投資信託基金應至少指定一名具有運用決定權人員，專責處理基金資產運用管理事務，及該人員應具備之資格。該草案預告期間至九月二十三日止，惟至目前為止，財政部尚未正式公布本準則。
除上述有關主管機關應訂定之子法外，信託業商業同業公會亦應訂定：不動產投資信託基金定型化契約範本、不動產資產信託定型化契約範本、信託業辦理不動產投資信託及資產信託受益證券之行銷訂約資訊揭露風險管理與內部稽核及內部控制應行注意事項及不動產投資信託基金信託財產評審原則暨淨資產價值計算標準。目前上開規定尚未有草案出爐。
財政部已公布之行政規則
受託機構的信用評等等級：不動產證券化條例中有關受託機構須符合之信用評等等級，財政部已於九月五日公告，大致上長期債務信用評等須為BBB-級以上。
受益證券的私募對象：符合受益證券私募對象之之自然人、法人或基金指下列自然人、法人或基金：
1.對該受益憑證有充分了解之國內外自然人，且於應募或受讓時：(a)淨資產超過新台幣一千萬或本人與配偶淨資產合計超過新台幣一千五百萬，或(b)最近兩年度，本人年度平均所得超過新台幣一百五十萬，或本人與配偶之年度平均所得合計超過新台幣二百萬。
2.最近期經會計師查核簽證之財務報表總資產超過新台幣五千萬元之法人或基金，信託業簽訂信託契約之信託財產超過新台幣五千萬元，或投信或投顧簽訂全權委託投資契約之資金超過新台幣五千萬元。
3.投信事業募集之證券投資信託基金、信託業募集之共同信託基金、公務人員退休撫卹基金、勞工退休基金及勞工保險基金。
受託機構應合理調查私募對象之資格，並向應募人取得合理可信之佐證依據。如受益證券轉讓時，則由轉讓人盡合理調查責任，並向受讓人取得合理可信之佐證依據，否則受託機構不得為轉讓登記。
不動產投資信託基金投資或運用於現金、政府債券及不動產證券化條例第十七條第一項第一款至第三款投資標的之最低比率：財政部於九月二日以函令公布上開投資標的金額，合計不得低於該基金淨值之百分之七十五。
不動產投資信託基金投資於證券交易法第六條之有價證券占其募集發行額度之比率及金額上限：財政部於九月十九日以函令公布上開有價證券之投資，不得超過其募集發行額度之百分之四十及新台幣六億元。
不動產證券化條例自今年七月發布以來，已有台灣工銀與法國興業銀行擔任主辦機構，為嘉新水泥集團旗下嘉新國際公司，規劃以萬國商業大樓作為資產標的，進行不動產資產信託證券化之例。此外，各壽險公司因持有大批不動產，亦開始規劃把名下的辦公大樓，作為不動產證券化的商品，包括遠雄人壽、新光人壽、富邦金控等公司。本所之前協助經建會草擬不動證券化條例草案，目前亦協助有關公司進行不動產證券化之商品規劃工作，對此一市場有相當了解。期待未來不動產證券化條例相關子法及配套措施陸續公布，法規齊備後，能加速不動產證券化商品的問世，並帶動我國不動產市場及資本市場之活絡。
